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今年上半年的重庆楼市里面，有几个出镜率比较高的板块，其中之一就是西永。

大家之所以非常关注西永，有一个最大的原因就是：价格便宜。

西永其实是争议比较大的一个板块。

在一部分人眼里，西永有微电园，有自贸区，有商务区，是城市副中心，未来的前景一片光明。

但仍然有另一部分人对西永的印象始终还停留在一个脱离于主城之外的偏远郊区。

今天我们就来解读一下西永这个板块未来的价值到底在哪里。

02

要解剖西永这个板块的价值逻辑，还需要从整个重庆这座城市的逻辑讲起。

重庆是一个典型的投资拉动型城市。

从这张表可以看出来，从2011年一直到2017年，重庆固定资产投资与GDP的比值都保持在75%以上，并且逐年增加。从2015到2017这三年，这个比值更是达到了90%。

如果把重庆和上海进行一下对比就可以发现，重庆的这个比值是多么吓人。

从这张图可以看出来，重庆与上海是两个经济结构完全不同的城市。

天下没有白吃的午餐。每年一万多亿的固定资产投资，钱从哪里来的？

虽然重庆的GDP达到了2万亿，但这是整个大重庆3100万人口共同创造的。如果分摊到每一个人，重庆的人均GDP仅有6万多元人民币。

要依靠这样的经济水平来支撑起每年1万亿的投资规划，显然是不现实的。

那么，唯一的答案就是：中央财政的转移支付。

为什么国家会砸下那么多的真金白银到重庆，把其它城市创造的税收来给重庆输血？

03

国家之所以会给重庆这座城市如此高的定位，与重庆在中国所处的地理位置有非常重要的关系，跟目前国家的一带一路战略也有非常重要的关系。

重庆是连接长江经济带、中新互联互通和一带一路的重要枢纽节点城市。

往东，可以通过长江黄金水道连接以武汉和上海为代表的中部城市群和长三角城市群，直至长江出海口，水路交通优势明显。

这也是为什么第一次鸦片战争之后，列强会将重庆列为第一批开埠的城市之一。

往西，通过渝新欧铁路，可直达德国杜伊斯堡。全程实际运行时间16天左右，比水运节约近30天，成本为空运的1/5。

往南，又可以通过中新互联互通打通东南亚的市场。前几天，重庆刚开通了直达香港九龙的高铁。从重庆坐高铁仅需7个半小时就可以直达香港。

未来10年的重庆，在“长江经济带、中新互联互通、一带一路”三大国家级战略加持下，已经打通了与长三角经济圈、东南亚、欧洲三个方向的Y字型贸易通道。

正因为重庆拥有如此特殊的地理位置，同时是一带一路战略的非常重要的节点性城市，因此，国家才会给重庆如此高的定位和如此多的关照。

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经过前面十年的快速发展，重庆以二产汽车工业等制造业作为城市核心经济命脉的时代已近结束了。

未来重庆要走的，其实是一条与新加坡比较相似的道路。

新加坡依靠着马六甲海峡的先天优势，发展成为了东南亚最大的海港、重要商业城市和转口贸易中心，也是国际金融中心和重要的航空中心。

国际贸易、加工业、旅游业是新加坡的三大支柱产业。从新加坡的这三大支柱产业来看，新加坡的发展模式几乎就是为重庆量身定做的。

而把这种发展模式体现得最集中的地方应该就是西永。

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刚才我们提到的重庆对外贸易的三条大通道。今后，整个中国西部城市所生产出来的商品都将汇集到重庆，再通过渝新欧或者黄金水道销售到世界各地。而所有的贸易结算也都将在重庆进行。

既让重庆成为商品的集散地，也成为国际贸易的结算中心，成为整个中国西部的金融中心。

据国家海关统计，截至2016年6月，重庆市开出的渝新欧班列班次数量就占全国中欧班列数量的45%左右，其货值占所有从新疆阿拉山口出境的中欧班列货值总量的85%。

其中渝新欧的起点就是西永，因为西永有加工业的产业优势。

刚才提到新加坡的三大支柱产业中，其中之一就是加工业。

西永目前大致有世界500强企业10家。2018年，沙区工业总产值中，西永占了76%！

西永的笔记本电脑产量，约占全球1/3。入驻的企业，包括惠普、富士康、广达、英业达等170多家知名企业。

2018年，西永微电园实现外贸进出口总额约2222亿元，占全市的42%。

可以看出，西永是整个重庆国际贸易，加工业，高技术产业最集中的区域。预计到2020年，西永会依托这三大产业支柱，形成一个产值达到万亿级的产业聚集区。

这也是为什么重庆成立综合保税区，自贸区，高新区这些经济发展新区的时候，每一个都少不了西永的参与。

06

重庆那么大，为什么偏偏选中西永这个地方？

如果我们找一张重庆的卫星地图就可以看到，重庆的主城区被几条纵向的山脉分割得支离破碎。而中梁山脉和铜锣山脉之间的槽谷部分就是主城的核心区域。

十几年前重庆为什么要提重庆向北？从地图就可以看出，只有向北才是一马平川，没有山脉的阻隔。

但当重庆一路向北十多年之后，现在城市的边界已经扩展到了外环外的水土、木耳、龙兴这些地方，与城市核心绝对的物理距离已经很远了。

在这个时候，东西两侧的机会就来了。

特别是西边缙云山脉与中梁山脉之间的西部槽谷区域，是条件最好的，几乎可以再造一个重庆主城的核心区。

这也是为什么我们看到，这两年各种政策资源开始向这个区域倾斜，从一开始的科学城，到现在的高新区，这个区域利好不断。

而西永就是这个区域的核心。

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我们可以记住一个日子：6月18号。

说到618，大家首先想到的就是京东大促。但对于重庆人来讲，这个日子有着非常特殊的意义。

1997年618，重庆直辖市正式挂牌成立，从此以后，我们再也不叫四川重庆了。我们再也不是四川人了。

2010年618，两江新区正式挂牌成立，之后就一路开挂前行。过去近10年间，重庆北边的两江新区，是重庆最重要的“经济增长极”！

而今年的618，重庆召开了“高新区干部大会”，官宣了高新区党工委书记的任命。

专门挑了618这个特殊的日子来“官宣”，更像是一次宣誓：重庆，需要一个全新的增长点来引领。

两江第10个年头的时候，我们迎来了“新”的经济增长极。这意味着重庆的西部新城也即将开挂了，未来将很有可能成为下一下两江新区。

在重庆向北十几年之后，也许下一个十年就是重庆向西的进程。而在这个进程中，西永无疑就是打先锋的那些角色，是重庆西进的第一站。

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未来西永将变成什么样？

第一，近30家世界500强入驻，像什么惠普、西门子、微软、英特尔、富士康、霍尼韦尔等等。

这些世界500强企业的入驻必然会带来大量的产业人口和非常多的高收入的管理者群体。

这些群体对于居住、消费、商业、休闲娱乐设置都会提出更高的标准和需求。

第二，整个西部新城的常住人口将达到150万人，这些人口对于区域内的居住和消费都是非常有力的支撑。

从现在西永、大学城的现状，现在U城天街、熙街等商业的人流量，双碑隧道和大学城隧道的车流量就可以看出，现在西部新城的人已经非常多了。

而整个片区内的商业中心，无疑就是西永。

第三，西永未来会有219万方的商业体量，这个规模相当于现在沙坪坝三峡广场的10倍。其中就包括了现在已经建成和准备建设的U城天街，拉特芳斯天街，万达茂等等。

第四，西永未来会吸引200万人消费力。西永会依托渝新欧建设免税商场，规模肯定会比现在宜家和奥特莱思旁边的要大得多。

西永会打造重庆规模最大的公园式商圈，建成西部最大的进口商品中心“欧洲城”，辐射200万人的消费，成为整个西部的购物天堂。

第五，西永的交通条件极大改善，成为离北区最近的新区。

现在大家还是会诟病西永离主城核心太远，而且很容易堵车。因为现在轨道只有一条1号线，而开车只有走大学城隧道和双碑隧道，经常堵车。

但看看这张图就非常清楚，未来整个西部新城与中梁山脉以东的主城核心区域，将有14条隧道连通。中梁山将再也不会成为区域发展的瓶颈。

对西永未来的设想，近的可以看看浦东新区和苏州工业园，远的可以看看新加坡。

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未来重庆高新区管辖的区域内，随着产业的发展，城市面貌也会随之焕然一新。

由于高新技术产业没有污染，又是一个高收入的产业，所以高新区必然成为一个居住舒适度很高的区域——环境好，还有高收入的人群。

得益于高新区等各方面的优势，高新区的房价一般都比周围区域房价高。

中关村核心区域的房子目前二手房普遍都在10万/㎡左右了，而北京二手房目前均价约为61092元/㎡。

成都高新区的新房均价为2万/㎡，在整个成都市区，除了锦江区之外，高新区的房价是最高的。

苏州工业园区的二手房房价在4万/㎡左右，也比其他区域高出一倍左右。

重庆的高新区未来房价也很有可能会站到主城的第一梯队。而首当其冲的一定就是高新区的核心，西永。

现目前西永楼盘的套内价基本在13000-14000左右。相比起山那边的同类物业基本上就是6-7折的水平。

如果我们相信重庆的西部新城可以崛起，相信西永会成为西部新城的中心，相信这里的房价未来会站到主城的第一梯队，那么现在的价格差距就是未来的利润空间，是肯定值得买的。

并且这个利润兑现的时间不会太长。

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