的物管板块近日蠢蠢欲动。永升生活服务（01995）预期该集团截至2019年6月30日止6个月的未经审核综合纯利（2018年同期：4120万元）将较2018年同期增加超过90%。纯利增加主要由于：集团物业在管建筑面积增加以及来自对非业主的增值服务及社区增值服务的收入增加所致。市场普遍认为，此次港股物业股的普涨是来源于永升生活的这则盈喜，让市场对于物业管理行业的中绩充满了想象。就连投行也来唱好，从中分一杯羹。

　　高盛近期发表普遍上调物业管理股目标价，高盛称其覆盖的物管股自今年以来已累升27%，相对同期内房及MSCI中国同期升幅15%及6%，预期板块股价持续强劲，基于两点原因，一是受惠2019年坚实业绩，以及预期市场普遍对未来数年盈利预测将上调，二是持续扩展至更多领域如商厦、公众设施及增加增值服务，长远盈利前景更佳。无独有偶，瑞银亦发表研报指，首次覆盖中国物业管理行业，看好行业长期增长以及轻资产的商业模式，因其受政策影响较低，提高对行业预测EPS2018-2021年复合增长率至26%。

　　中国市场从高速发展的“时代”已逐步进入平稳增长“时代”。房地产企业纷纷依托于现有资源和业务体系开始战略转型，其中物业板块是发展的重点。物管分拆已成为多数房地产企业转型之路的必然选择，恰巧物业服务类公司在香港正处于投资风口，实力雄厚的物业公司欲借助行业发展东风登陆资本市场，通过资本之力拓展更大的业务版图。近两年，物业管理公司上市潮爆发。

　　数据显示，目前在上，物业板块包含16只个股。按照市值来分，前三大龙头分别为碧桂园服务（06098）、绿城服务（02869）以及雅生活服务（03319）。受益于中国城镇化程度不断提高，由住宅服务需求增加给中国物业管理行业带来商机，但物业管理类股转趋各异，这也和目前的运营模式各异有关。

　　有意思的是，几乎每一家在港上市的内地物业管理公司背后都站着一家实力雄厚的地产公司。例如碧桂园服务与碧桂园，中海物业与中国海外发展，雅生活服务与雅居乐、绿地，新城悦与(行情,)，佳兆业物业与佳兆业集团，永升生活背后则站着旭辉集团。

　　现有已上市的物业服务大致分为五类：精品物业、第三方承接、双品牌、社区运营、大股东提供。相较强周期性的房地产开发业务，近期资金似乎反而更加青睐于物业服务板块，稳健的现金流使得物业板块成为投资者最好的避险圣地。

　　截至2018年末，百强物业管理企业的管理面积均值为3718.13万平方米，较2017年增加17.52%，市场占有率约为38.85%;TOP10物业管理企业的管理面积均值为2.39亿平方米，同比增长10.71%，市场占有率约为11.35%，受益于龙头物管公司的上市以及上游地产开发行业集中度的提升，物管行业的集中度也处于加速提升过程中。

　　从港股市场的估值体系来看，对于同行业的上市公司，企业的规模越大，营业收入、利润越高，往往给予流动性溢价，市盈率相对较高，公司规模与市盈率呈现出明显的正相关关系。当前物业管理市场正处于快速增长的黄金发展期，行业集中度将进一步提升，行业龙头在市场竞争中的优势愈发明显。上市物业管理公司在营业收入、管理面积、总资产等方面均得到显著的提升，得到进一步的加强。

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