《投资者网》戴昊彤

　　6月21日，浙系房企滨江集团（002244.SZ）收到了深交所出具的问询函。在问询函中，监管层对滨江集团营收增长但归母净利润下降、经营性现金流大幅减少等问题进行问询。

　　滨江地产被问询主因：增收不增利

　　深交所对滨江集团的问询，在一定程度上反映了这家房企在追求千亿目标扩张道路上所出现的财务难题。根据滨江集团2018年数据显示，2018年实现营业收入 211.15 亿元，较上年同期增加 53.3%；净利润达12.17 亿元，较上年同期下降 28.89%；经营活动产生的现金流量净额为-139.4 亿元，同期下降 506.44%。 

　　对于营收增长五成但净利下滑的原因，滨江集团在回复深交所问询中表示，这是由于新取得的土地处于开发的初步阶段，还未达到预售条件而造成的阶段性现象。

　　然而，对于二季度财务情况是否有好转等问题，滨江集团董秘办在回复给《投资者网》的邮件中表示，从公司2019年一季度报表情况可以看到，部分新开发的项目开始预售，资金大量回流，经营活动产生的现金流量净额已为正数。预计随着更多楼盘达到预售阶段，公司经营活动产生的现金流量净额会持续增加。滨江集团还在回复中指出，目前公司销售情况良好，今年计划主要竣工项目11个。 

　　另外，值得注意的是，滨江集团的负债情况及短期偿债能力也是深交所关注的隐患之一。截至2018年年末，公司负债总额682.38亿元，预收账款为252亿元，资产负债率高达77.94%。截至2019年一季度，滨江集团一年内到期的非流动负债从23.19亿元增至42.89亿元，增幅84.88%。对此，滨江集团解释称，因本期有较多借款将在一年内到期。

　　高溢价拿地、合作开发与千亿目标

　　滨江集团即便财务上相对承压，但今年仍坚持冲刺千亿的目标。为了实现这一目标，滨江集团的扩张步伐并未因问询而减缓。

　　为了实现千亿目标，滨江集团去年至今每年都在拼。早在2017年滨江集团成立25周年庆上，滨江集团董事长戚金兴表示将力争在2019年实现千亿目标。

　　2018年，滨江集团曾对外宣布可以提前当年完成千亿目标。今年2月份，戚金兴在接受媒体访问时再次强调：“在形势没有大变化的前提下，今年销售上千亿，我们会把土地资金投入控制在现金流回笼的50%-70%。”

　　由此不难看出，千亿之于滨江集团而言，是近两年最重要的目标与任务。所以，为实现目标，拿地必须要进行，那怕高溢价略显激进也还需要加大筹码。据《投资者网》统计，滨江集团2019年拿地情况及金额如下：

　　由此来看，在今年上半年滨江集团拿地案例中，其中有三起案例溢价较高，尤其是6月24日以5.97亿元拍得的金华永康市地块，溢价率高达83.10%。据了解，该地块位于永康市西城街道，地块出让面积40,256平方米，出让地上建筑面积 72,460.8 平方米，为城镇住宅用地。地块起价32610万元，起始单价8101元/平方米。

　　在投入金额方面，从上图可统计出，滨江集团今年上半年投入拿地的金额已超过150亿元。其中，拿地金额最高的项目为4月中旬拍得的杭州望江单元地块，斥资52.03亿元。

　　另外，从地域来看，滨江集团今年拿地布局依然是以杭州为中心，向周边城市辐射。

　　根据去年克尔瑞公布的数据，滨江集团位列2018年杭州市场销售第一。数据还显示，2018年公司在浙江的拿地金额比例高达95.07%。因此也可得知， 近年来滨江集团的业务发展较为依赖杭州市场。

　　拿地是房企做强做大的必然之路，不过，拿地后又通过合作开发的模式一定程度上也显示滨江集团在有意降低公司财务负担，侧面也验证了监管机构问询的关键问题。

　　6月27日，滨江集团发布公告，表示于26日与温州申耕置业有限公司签署协议，双方将通过温州璞悦房地产开发有限公司开发位于温州市鹿城区滨江街道黎一村的一个地块，土地面积为26063.53㎡，计容规划建筑面积为93828.71㎡，规划用途为城镇住宅用地、零售商业用地、餐饮用地。作为开发主体，申耕置业是碧桂园的子公司。

　　根据合作协议约定，滨江集团将通过股权受让方式取得申耕置业所持目标公司50%的股权，完成后甲乙双方按50%、50%的股权比例共同开发目标地块，对目标地块对等投入、共享利益、共担风险。

　　而且，据《投资者网》查询，以2018年为例，公司新增土地储备176.93万平方米，同比增加101.38%，大部分为合作开发模式。当然，合作模式在推动滨江集团扩张的同时，也为其带来了收益平摊。 

　　据2019年一季报显示，滨江集团实现营收17.86亿元，同比下降46.47%；净利3.92亿元，同比增长13.91%；扣非净利3.7亿元，同比增长13.66%；经营活动产生的现金流量净额2.42亿元，同比增加102.34%。虽然多项数据较好，但营收的下滑比重仍相对较大。

　　重中之重冲刺千亿目标

　　在高溢价拿地、合作开发的背后，不容忽视的是滨江地产冲刺千亿目标的决心。而当前距离实现目标仅剩半年时间，滨江地产的销售金额自然受到外界关注。

　　据克而瑞数据统计，截至今年6月30日，滨江集团累计完成销售金额516.7亿元，位列全国第27位，这与千亿销售目标仍相差一半距离。据了解，2019年下半年，滨江集团在售、将售项目预计为61个，其中杭州地区有27个。

　　在资金承压与区域项目过于单一的情况下，以合作开发模式为策略的滨江集团能否下半年完成千亿目标？至少目前来看，销售额上仍大有机会。而且，按照房企推货比重，下半年销售往往强于上半年，滨江下半年能否抓住机会？《投资者网》将持续关注。（思维财经出品）■

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