撰文=徐三刀

—Part1—

曲江二期，算是一个十分会造梦的区域，最早造梦“雁梦湖”，中间造梦“CCBD”，现在造梦“都会区”！

令人印象，最深刻的就是“雁梦湖”，对标曲江南湖规划，环湖一圈是文商旅居，要打造高端别墅、高层等等，突然之间“雁梦湖”消失，规划彻底改变。

据了解，在《西安曲江国家级文化产业示范区(二期)控制性详细规划》(2011年)、《西安市曲江新区“雁梦湖区域”城市概念规划设计招标公告》。明确了雁梦湖的范围，要求设计高度参照《杜陵文物保护规划(2009-2025)》。

关于此事，一直无解，据说“不具备挖湖地质条件”，这就没办法了。随即，曲江CCBD成了区域的希望，规划摩天高楼，超级购物中心等等。曲终，如今超高层住宅登场，又要擎划“都会生活”。

＞备注：曲江二期规划图-概况

因为，雁梦湖消失，一个低密度的梦想破灭了；又因为，区域建筑密度够高，又一个超高层的梦燃烧了！

—Part2—

在西安，一个区域诞生超高层，属于正常，但一个区域密集出现超高层，就有点奇怪了。

尤其是曲江二期！作为曲江一期的延续，曲江二期不断建造公园，还是没法弥补核心景观的缺失（不包括新植物园、杜陵区域）。

2013年，曲江二期CCBD/QCIC初期期间，属于房地产的低潮期，地价普遍低，房价也处于底部，开发商为了利润，容积率普遍偏高。

曲江二期CCBD片区除了大华·公园世家、天地源·曲江香都有一定别墅产品之外，其他的普遍是洋房+高层。如果，单从容积率的角度来看，曲江二期CCBD板块确实缺少低密度生活氛围。

但近期有一些奇怪的论调，再次流传出来，只要是超高层诞生，就是一片鼓噪。超高层可以优化城市天际线，但如果超高层扎堆出现，还能算是优化么？

目前，曲江二期超高层项目大致有三个，与大家一起讨论：

超高层一：阳光城·丽兹公馆位于南三环和公园南路交汇西北角，项目总占地150亩、总建面34万方，规划16栋住宅，总户数2968户。15号楼为44F超高层建筑，16号楼为41F超高层建筑，两梯三户，非毛坯交付。

超高层二：金地·南湖意境位于新开门南路与唐华路十字东北角，项目占地97亩，三期建面27.6万方，规划16栋住宅，4.5万方潮流街区商业，总户数1619户。15号楼为43F超高层，均为两梯四产品，非毛坯交付。

超高层三：天地源·大都会（曲江香都E地块）位于公田五路和春临三路，总建面约37平方米，总计27栋楼，总户数1542户，项目绿化率38%，容积率低至2.98，包含超高层、超高层、洋房、叠拼、合院等，三栋超高层。

但从超高层住宅来看，目前西安楼市最密集的区域，便是曲江二期CCBD，因为，2017年以来曲江二期一直比较火热，超高层住宅性价比高，这一点被市场认可。

但随着超高层住宅逐渐增多，曲江二期CCBD与曲江一期低密别墅区的项目差距变大，如何改变形象或将是区域管理下一个难题。

—Part3—

过去，超高层建筑是发达地区的专用品，香港、上海、深圳大量出现，经济条件越好，超高层越高。

以大陆为例，如深圳万科金域蓝湾、上海世茂滨江，都是早一批的豪宅。无一不是在景观核心区，打造一线风景，成为区域形象标签。还有一些搞综合开发，集超高层住宅、五星级酒店、购物中心、文化中心为一体。

因此，超高层住宅密集区，被视为核心区无可厚非，但如果将所有超高层都视为“都会区”，那就是以偏概全！

其一，西安超高层地段非核心。

上海、深圳，超高层建筑热衷于临河、临江、临海，例如华润深圳湾·悦府，处于深圳湾中心，住宅高达52/55层，一线海景，视野广阔。这一类产品，即便是报价20万/㎡，也被抢购一空。

然而西安在售超高层住宅，除了湾流之外，全部都在商务区、人居区，例如第址在科技路，华侨城在雁展路，阳光城在公园南路等等，这些项目千姿百态，但对于自然景观的占有，都比较稀少。

其二，西安超高层户型普遍较小。

西安超高层的诞生，并不是为了追求品质，大部分都是为了满足容积率，因此，户型普遍规划较小，通透性差，没有阳台。这一点虽然保障了市场范围，但却导致超高层体验感严重下滑。

例如，万科峰荟户型在75-105㎡，阳光城丽兹公馆户型在44-143㎡，设计比较紧凑。但还有两个项目户型设计较大，华侨城·天幕户型比较大，大概在225-1045㎡；环球西安中心·第址户型在116-425㎡。

其三，西安超高层缺乏揽景面。

超高层建筑备受追捧，很大一部分原因，就在于揽景。因此，是否具有独特景观、超大宽窗比、环幕揽景、通透性强等等，这些都必须考虑。

但西安在售项目对于这一点，不太重视，仅有环球西安中心·第址、华侨城·天幕在超高层设计上，对于扁平化考虑较多，还有宽幕揽景等等。

西安静风率极高，低空气流不易扩散，大气污染长期笼罩上空。一般来说，雾霾处于对流层底端，楼层的高度与灰霾指数呈递减的关系，即楼层越高，空气质量会越好，超高层有优势。

但因为空气原因，西安超高层建筑景观，对内外要求都很高，例如上海世茂滨江“前江后园”，西安这些超高层是否能做到这一点？

曲江建设超高层无可厚非，毕竟寸土寸金，还能改善一下城市天际线。但如果超高层偏多，视觉就有一定影响。一个以低密度见长的开发区，五个超高层住宅，是否有些不妥？

雁梦湖烟消云散，CCBD变成人居区，“都会区”又开始做梦？如此之多的超高层诞生，多少有些奇怪吧，想一想，曲江二期还有多少故事没说透？

—Part4—

西安超高层住宅两个特点：一则是西安超高层建筑普遍价格较低，低于区域价格0.1-0.2万/㎡；二则是核心景观缺失，无山景河景资源支撑。

其一，一般来说，超高层造价比高层造价要高出10-15%，因为垂直交通、内部能耗要求、消防要求等等，要比高层标准要高。但西安超高层建筑溢价能力有限，甚至于略显便宜。

其二，一般来说，超高层与城市核心景观资源密不可分，90年代香港的超级豪宅，深圳的第一批超高层全部都在湖边、江边、海边，但西安的第一批超高层住宅普遍在消费区、人居区。

目前，除了华侨城天幕之外，其他超高层均不在核心区域，也没有核心景观，而且对于项目的梯户比和观景尺度，并不是特别看中。

西安超高层住宅所面临的的情况，与九十年代深圳超高层入市情况一样，但不一样的是，西安超高层产品显然吃一堑长一智，除了环球西安中心·第址、华侨城·天幕之外，户型尺度都比较小。

可以说，未来，市场如果普遍高端化，西安超高层建筑还有很长一段路要走。

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