熊市无刚需。用这句话来形容北京2018年的楼市，再贴切不过。

　　中原地产研究中心数据显示，截至12月28日，北京市新建期房成交套数仅有25151套。考虑到12月29日是本年度最后一个工作日，且近期日网签量稳定在300套左右，因此2018年新建期房成交套数大概率刷新历史记录，成为北京自2005年有网签历史记录以来最差的一年。

　　中原地产首席分析师张大伟表示，2018年北京新建期房成交套数创下新低，但入市商品房住宅套数高达41983套，是近3年的最高点，这表明北京楼市拐点已至。若调控政策不改变，在供应量井喷的情况下，2019年北京楼市价格将继续出现明显调整。

　　成交量继续下滑

　　2018年成交24971套，2017年成交26677套，北京新建商品房住宅年成交已连续2年不足3万套。

　　不过，2017年北京楼市入市的商品房住宅套数仅有27169套房屋，处于近年来的最低点，而2018年这一数字高达41983套，是近3年的最高点。因此，在2018年供应量井喷的情况下，成交量萎缩带来库存大幅度上涨。目前北京楼市商品房住宅库存已接近7万套，也刷新了近3年的最高点。

　　二手房市场虽然平稳，但热度也在迅速下降。数据显示，北京2018年二手房全年交易在15万套左右，比2017年的13.6万套稍微增加。市场在5月前后出现一波小高峰，年末再次退烧。11月二手房住宅签约1.12万套，而12月二手房签约只有9822套(截至12月27日)。

　　二手房市场在5月出现小高峰，主要是由于4月是学区房的一个传统交易高峰，学区房过户必须在入学登记日期之前完成，由于网签存在一定的滞后性，因此集中体现到了5月的交易数据上。

　　虽然优质学区的学区房一直被认为是最保值的房产，但随着近年来北京力推多校划片政策，学区房价格未来也将受到入学政策变化的影响，不再鹤立鸡群或是趋势。

　　有地产中介表示，除了供应量井喷，限贷以及房贷利率处于高点，是一、二手房交易低迷的重要原因。按照北京市目前的限贷政策，仅有购买公房才能享受4成贷款，而北京市目前供应的公房数量并不多，且是成交一套少一套。购买二套非普通商品房(普通与非普通商品房的区别，主要是在五环内总价是否高于468万元以及总面积是否大于140平方米两个指标)目前仅能贷到评估价(评估价往往低于实际售价)的2成，严格的限贷政策抑制了大量的改善型需求。

　　记者了解到，目前一套非学区的二手住宅挂牌2、3个月无法成交都是常事，总价在1000万元以上的非学区二手房基本丧失了流动性，二手房交易非常清淡。

　　市场或进一步转冷

　　多位地产人士预计，按照去年和今年的供地情况，2019年北京市限竞房和共有产权住房供应量预计至少在7万套以上，这一水平较2018年供应量接近翻倍。若能如期入市，且调控政策不变，飙升的供应量将对2019年北京购房行为和购房者的后市预期产生巨大影响。

　　2018年的最后一个工作日，北京市仍然没有停止集中供地的脚步。12月29日，又有5宗共有产权房地块被推出，涉及朝阳、大兴、房山和昌平区，可提供房源约8000套，其中朝阳区地块位于四环附近的将台区域，是共有产权住房中难得的好位置，产权部分全装修价格在4.3万元/平方米。同时也推出了5宗普通商品房用地入市，绝大多数都是限竞房。

　　在如此速度下，据房产公号“京房字”透露，虽然12月29日是今年最后一个工作日，但北京市2018年200公顷的供地任务并不会因此“作废”，仍然必须完成！目前，还有7个条件成熟的共有产权住房地块，总用地面积约55公顷，涉及丰台、朝阳、延庆、昌平区。这7个地块也会包括在2018年200公顷的任务中，后期将根据土地市场情况，适时推出。

　　土地井喷式的供应，将带来共有产权住房和限竞房的大量供应。

　　多位地产界人士表示，限竞房是2018年来北京楼市一手房供应井喷的最主要原因。截至目前，2018年北京供应限竞房住宅22323套，网签数据只有4505套，占比只有20%，去化率不高。

　　同时，更多限竞房已在路上。预计北京未来一年左右要入市的限竞房住宅土地将是550万平米左右，大约5万套限竞房。

　　张大伟表示，北京市场过去2年的土地供应高峰逐渐开始反映到住宅房源数量上，预计后续还将有大量上市。除了供应量井喷之外，对购房者的心理也将产生巨大影响，购房者将开始全面观望。

　　目前，限竞房项目已开始出现明显的价格调整，随着后续供应量的继续上升，在供应集中且销售难度较大的区域，限竞房有可能开始出现价格战。

　　共有权产房将是另一个巨大的增量，截至12月27日，2018年北京入市的共有产权房多达29个项目，提供房源32446套，同比上涨765%！这类房源总价基本集中在200万元-300万元，弥补了商品房住宅市场这一总价端的供应。随着供给短期内激增，未来北京非学区非优质二手房的销售预计将受到很大影响。

　　“这可能导致部分二手房源的价格进一步走低。”多位地产中介表示。

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