乐居财经王向南 发自南京

前脚地产上市，后脚物业递表，若一切顺利，银城系将迎来第二家。

3月6日，银城国际控股有限公司（01902.HK，以下简称“银城国际”）成功登陆港股，7月2日，银城生活服务有限公司（以下简称“银城生活”）提交港股主板申请获港交所受理。这中间，时间间隔不超过4个月。

招股书显示，黄清平通过Silver Huang和Silver Wutong持有银城生活54.5%的股份；银城国际控股则是由黄清平通过Silver Huang持有48.72%股份——两家公司的实控人均指向黄清平。

银城生活实际经营状况如何？实控人黄清平其人有着什么样的故事？银城系再谋港股IPO为哪般？

前世今生

招股书显示，银城生活是一家物业服务供应商，主要为各类中高档住宅小区、政府机关商业办公楼等提供物管理服务工作。

截至2019年4月30日，银城生活物业管理服务涵盖中国10个城市，包括江苏省的七个城市以及长三角城市群中其他省份的三个城市，在管建筑面积约达1960万平方米。管理197项物业，包括89项住宅物业及108项非住宅物业，服务超过10万户家庭。

据招股书，银城生活的历史可追溯到1997年年底，当时其主要营运附属公司之一南京银城物业服务股份有限公司（以下简称“银城物业服务”），由银城地产及南京银波工贸公司成立。

此后，银城物业服务相继成立银城科技、银城健身、银城惠美佳等子公司，将业务拓展至维修保养、健身、建筑装饰等生活社区增值服务。

2001年，银城地产获得南京市鼓楼区综合配套改革领导小组批准重组为有限公司，黄清平等若干前雇员，成为了银城地产及银城物业服务的股东。

值得注意的是，银城物业服务在2016年4月挂牌，自2018年4月起终止新三板挂牌转让。挂牌新三板期间，该公司并未任何融资动作。据招股书，银城物业服务自新三板退市的主要原因是新三板疲弱的流通性及缺乏持续的融资能力，并认为，香港作为中国与国际市场之间的门户，联交所是一个充满竞争且成熟的平台。

今年1月起，公司开启了紧锣密鼓的境内外重组，银城生活正是在4月份注册成立。紧随重组的完成，银城生活全资控股银城物业服务，黄清平则通过SilverHuang和Silver Wutong持有银城生活54.5%的股份。

据招股书，黄清平现年55岁，1983年获得南京金陵职业大学工民建专业文凭，在行业拥有逾25年的经验，目前任银城生活非执行董事，主要负责为公司的整体发展提高指引。

同时，黄清平亦任银城国际主席兼非执行董事，通过Silver Huang持有其48.72%股份。

劳工成本高企

财务方面，根据招股书披露，2016年~2018年，银城生活总收益分别为2.27亿元、人民币3.06亿元及人民币4.68亿元，复合年增长率为43.4%。但收入稳健增长的同时，盈利却出现波动，2016年~2018年净利润分别为2320万元、1980万元及2710万元。

今年2019年1-4月，银城生活同样出现增收不增利的现象，期间实现总收益约1.85亿元，同比增长48%，但同期净利润为990万元，同比减少2%。

增收不增利或与公司的劳工成本及分包成本高企存在一定关系。在“风险提示”一节中，该公司特别提到，劳工成本及分包成本增加可能减慢公司的成长、损害公司的业务及降低公司盈利能力。

具体来看，在2016年~2018年，员工薪资支出分别为1.28亿元、1.78亿元、2.74亿元，分别占销售成本的72%、69.8%、68.6%。2019年前4个月，员工薪资支出为1.14亿元，占销售成本的72.6%。

此外，银城生活还向分包商外包若干职能，包括清洁及保养服务。2016~2018年及2019年前4个月，分包成本分别为0.15亿元、0.24亿元、0.41亿元及0.17亿元，分别占销售成本的8.6%、9.6%、10.2%及10.9%。

对此，银城生活表示，将致力于实施多项成本节约措施，例如采用技术及机械以降低所需劳工，亦已外包部分项目的若干职能（如清洁及维护服务）予第三方分包商，同时对服务维护密切监督确保服务质量。

拥抱市场化浪潮

目前，银城生活有两大业务线：物业管理服务和生活社区增值服务，前者贡献了银城生活大部分的营收。招股书显示，2016年~2018年，连续三年超7成的的收益由物业管理服务贡献且有逐年上升的趋势，分别为：74.3%、76.1%、78.6%。

值得注意的是，进一步解剖物业管理服务收益明细会发现，2016年~2018年，来自独立第三方开发商的物业管理服务收益分别为1.04亿元、1.58亿元、2.80亿元，占整体物业管理服务收益的61.8%、67.7%、76.1%，连续三年超过60%，2019年前4个月，这个比例为77.4%，有向80%靠拢的趋势。

相应地，近三年，来自银城国际的物业管理服务收益占比分别为38.2%、32.3%、23.9%，2019年前4个月，这一比例仅为22.6%，呈下降的趋势。尽管是关联企业，银城生活正在逐步摆脱对银城国际的依赖，选择拥抱市场化的浪潮。

从在管面积来看，2016年，银城国际和独立第三方开发商的在管面积差距相对不大，分别为301.4万平、360万平。随着时间的推移，这个数据差在一步步拉大。截至2019年4月30日，银城国际的在管面积为409.2万平，在管项目38个；而独立第三方开发商的在管面积为1552.3万平，是银城国际的3.8倍，在管项目是银城国际的4.2倍达159个。

的物业板块过度依赖母公司或关联公司“输血”是行业通病。在多家上市的物管企业中，在管面积超过80%来自于关联房企的并不在少数。如上个月月底通过聆讯的和泓服务，其聆讯后资料显示，该公司近7成收入来自物业管理服务，但其中来自关联企业和泓置地集团的物业管理服务收益占比在2016~2018年分别为97.3%、96.3%及95.9%。

追逐物业风口？

同为银城系旗下公司，银城国际的前身为银城地产，此前，曾因为远高于行业的净资产负债率广受诟病。

数据显示，银城国际2018年的银行及其他借款总额为人民币101.9亿元，较2017年的56.6亿增长近半数，2018年底净资本负债率为351.5%。

同为黄清平实际控制的银城系公司，银城生活的此番上市是否有拯救银城国际资金面的嫌疑？

一位业内分析师对乐居财经表示，银城国际的应收关联公司款项及应付关联公司款项占比都比较低，且物业上市募集的资金必然受监管，因而银城生活赴港上市更多可能是由于想要追逐物业上市的风口。

　　来源：银城国际2018年年报 单位：人民币千元

银城国际2018年年报显示，银城国际的应收关联公司款项为11.85亿，流动资产总值为235.16亿元，应收关联公司账款占流动资产总值的5.04%；同期，其应付关联公司款项为16.15亿元，流动负债总值为178.59亿元，应付关联公司款项占流动负债总值的9.04%。

“两者的上市逻辑略有差异”，员严跃进亦强调，物业公司上市本质上是为了抓住这波红利，在其自身既有管理项目还不多的情况下，物业公司也希望做大做强，尤其是在目前物业行业没有绝对领先企业的情况下更是如此。而对于开发业务来说，上市本身也是行业规模至上的因素所造成的，通过上市可以形成较好的投资模式和融资机会。

据乐居财经不完全统计，目前，在港上市的内资物业管理公司已达10余家。仅在2018年，就有5家上市，分别是雅生活服务、碧桂园服务、新城悦、佳兆业物业、永升生活服务。

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