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这是买房知识科普的第228篇文章

买房知识科普

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文/杜必文（买房知识科普）

后台有粉丝问关于法拍房的问题，法拍房对于大家来说可能是比较难接触到的东西，比较陌生的一个概念，但既然你问了，我就告诉你。

法拍房，全称法院拍卖房产，指的是遭法院强制执行拍卖的房屋。一般来说，当房主无力偿还银行按揭贷款或无法还债时，而被债权人走司法程序请求法院拍卖，将名下房屋拍卖，以拍卖所得价抵债。此外，被司法拍卖的房子也属于法拍房。法拍房一般都会以低于市场价的价格出售，购房者是可以购买的。

像淘宝、京东都已经做这类拍卖好几年了，大家可以去自己的客户端翻阅一下：

小编也在东莞的拍卖房群里，里边有房子的最终报价和房产的信息：

法拍房低于市场价，自然是有其存在的风险，而且你前期得交比较多的押金、保证金才能参与拍卖。

我们看一下法拍房的来源大概有哪些？

①房贷中断，购房人向银行贷款购房的，在不能如期如数偿还贷款时，银行向法院提出民事诉讼，要求贷款人就被抵押贷款拍卖变现来偿还贷款的；

②民间借贷，比如：张三借李四的钱，约定以自有房产抵押给李四，到期不能还款，根据《担保法》的规定，李四不能直接取得抵押房产，也只能向法院申请张三还款，并出示抵押或借款协议，要求法院在执行阶段拍卖张三的房产来还款；

③司法没收，比如刑事案件中有判决没收犯罪嫌疑人个人全部财产，如该财产涉及不动产，该不动产依法可进行拍卖，变现后的钱款收归国库；

④无主财产，这个很容易理解，就是无人认领的房产。这个也可以进行拍卖，但现实生活中几乎很少发生。

……

那这样来源的房子，存在什么风险呢？

①户口，法拍房是通过法院拍卖的房屋，一般都是由于原房主的一些原因才会被法院收回拍卖的，法拍房上面是有原户主户口的。法院通过拍卖确认书、执行裁定书等法律程序，将房屋合法地过户给了买房人，买房人就拿到了房屋的产权。如果原房主不愿迁出户口，法院没有强制其迁出的权利。那么如果你购买法拍房，户口就存在没法迁移的可能。

②原房主身份，法拍房的原房主很有可能是因为无法偿还债务而被拍卖房屋的，如果原房主因债务问题跑路，那么你拍下他的房屋，入住后可能遭到其他债权人的追讨，碰到不讲理的人很麻烦。一般情况下，法院不会很明确告诉你原房主的身份背景及房屋被强制拍卖的具体原因，所以这个风险不容忽视。

③交房时间，买下法拍房之后还不能够及时的办理入住，如果存在租赁在前、抵押在后的情况，拍卖成交后原租赁合同继续有效。实践中就有原房主故意把租赁合同签的很长，甚至10年、20年，如果买了这种附带租赁合同的法拍房，买下了之后由于承租人的存在，自己是无法搬进去住的。

④费用补交，法拍房不像一些正常的商品房买卖可以随时随地实地去考察（一般是拍卖前集体看一次），如果实地看房的时候没有注意到房屋存在的问题，接到房屋之后再发现房屋破坏状况较严重，未来可能需要大量维修费用。而且部分法拍房可能因为种种原因无法实地查看，存在一定风险。另外还要考虑到，如果原主人将房产进行过抵押，而法拍房后续的全部费用均有购买者承担；

⑤费用风险，法院拍卖前通常会要求竞拍者预交一定的保证金，保证金的多少由法院或拍卖执行方确定，但是通常不低于评估价或市场价的百分之五。也就是说如果你想要拍卖一套价值500万的房子，首先你要准备几十万的保证金。如果竞拍失败，可以申请退还保证金，有些拍卖房是要求你一次性付款的，要看清楚，以免拍卖到手之后，交不起全款，保证金被没收；

⑥后续费用，建议大家在即使看过评估报告的情况下，也要去调查更多的房屋详情。要关注标的物，要注意除购房成本后增加的相关费用，比如是否存在未到期的租约？是否存在物业管理费、水电煤气费、有线电视收视费等欠费情况。因为有些欠费情况，拍卖公告可能会要求购房者自行处理。这样一来，有可能未知的费用加上后，拍卖价或许就会高过市场价，因此大家在拍卖现场，一定要保持理性坚守心理价格。

规避这些风险之后，权衡利弊，你或许可以在法拍市场里边买到一套低于市场价的房子。但如果你知识想买个房子，图个安心，那还是正常的去购买开发商的商品房吧。

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文/杜必文

校对/姚小六

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