曾经名噪一时的文旅开发商山水文园集团，终究为昔日的盲目扩张付出沉重代价，同时还捆绑了为数众多的供应商及购房者。最新遭受波及的是北京东三环上知名豪宅“山水文园”——让山水文园集团一炮走红的项目。 

　　第一财经记者近日实地走访发现，东三环山水文园项目目前已经全面停工，售楼处也处于关停状态。在山水文园售楼处的玻璃门上，北京市第三中级人民法院的公告赫然醒目，公告内容为三中院查封山水文园3栋楼共计34套房产。而更为棘手的是，山水文园（五期）·九御二段共8栋楼目前已经确定无法交付，波及120户购房人。 

　　从2019年下半年传出大面积裁员、欠薪之后，山水文园集团潜藏的问题开始逐步暴露在公众面前，此后接连爆出让资产、项目烂尾等问题，让这家文旅地产企业深陷泥潭。 

　　烂尾的顶豪 

　　山水文园曾是北京最知名豪宅之一，地处寸金之地的北京东三环，如今120户准业主惨遭烂尾无法收楼的困局。 

　　该项目案名为山水文园·九御（下称“九御”），共8栋楼。在现场可以看到，周边是一个已经非常成熟的社区，幼儿园、商业全部投入使用，社区内人气兴旺。九御的8栋楼就在这样一个成熟的社区中，被围挡圈起，与其他楼栋分隔开。 

　　该项目从2014年开始施工建设，2016年主体即已完工。公开资料显示，2019年九御公开推盘的楼栋为塔楼20#、28#，板楼18#、19#、29#、30#，双拼别墅17#、31#，总价1200万元起，预计交付时间为2020年5月31日。 

　　经走访，上述8栋楼的外立面已经全部完工，从外面看与社区内其他楼栋并无不同。驻地保安表示：“这些楼里面没人住，是空的，也没建好，也没看到有施工队在里面干活。” 

　　当初承诺的交付时间为今年5月，大部分房子已销售出去。然而上述8栋楼并没有全部取得预售许可证。北京住建委官网显示，只有19号楼的52套有预售许可证。没有预售证即意味着无法网签，其中有120户业主当初签订合同时，并非是正规的购房合同，而是《购房意向协议书》和《借款合同》，这意味着业主们交的不是首付或者房款，而是借钱给开发商，开发商再以房抵债，将房子交付给业主。正因为这样的操作，这批业主现在维权无门。 

　　目前，该项目已经处于全面停摆状态，除了8栋楼是停工状态之外，项目售楼处也已经关停。在售楼处的玻璃门上，北京市第三中级人民法院的公告显示，由于产权纠纷，市中院查封该项目1号楼16处、2号楼9处、3号楼9处共计34套房产。

　　危机平地起 

　　山水文园的困难最早曝光于一份被公开的文件。 

　　2019年下半年，该公司被曝出大面积裁员、停薪。彼时，业内曾流传一份该公司裁员的内部文件：集团公司只留65人，大部分同事将离职，离职同事工资开到当年12月30日，给n+1或n+2的补偿（根据工龄），且于2020年6月30日之前支付，其间支付10%的利息。留下的65人，自2020年1月1日起开30%工资，开到6月30日，后续根据公司状况待定。 

　　据山水文园内部员工透露，“10个人要裁掉9个，”达到了90%的裁员率。而如果被公司留下，也难免降薪的结局，这位员工的工资就从此前的2万多降至目前的1万，“有些职能部门甚至就只留下一个员工。” 

　　裁员降薪的同时，山水文园开始出售核心资产。2020年10月23日，北京产权交易所显示，北京某酒店管理有限公司100%股权二度被挂牌转让，转让底价为7.23亿元，披露起止日为2020年10月22日至11月18日。 

　　虽然酒店名字并未公开，但是根据标的公司注册公司、登记机关所在地、经营范围等信息，可以推断出该酒店即是山水文园和雅诗阁合作的第一个项目北京雅诗阁山水文园服务公寓。 

　　该公寓位于北京东三环和东四环之间，地处西大望路南路，周边覆盖地铁10号线和14号线，属于国贸CBD商圈，地理位置较为优越，与住宅九御项目一样，都属于山水文园内部较为优质的资产。 

　　有业内人士评价，该资产早在2019年7月即在北京产权交易所挂牌，此番挂牌是时隔一年后再次挂牌转让，目前市场上仍没有摘牌信息。 

　　激进的代价 

　　山水文园创始人李辙，1985年开始下海经商，90年代初选择了房地产行业，其成名作也是让山水文园在京城地产圈享誉一时的作品，就是前述东三环山水文园住宅。与朝阳公园板块的几处豪宅一样，山水文园曾是北京早期豪宅的代表甚至是标杆。 

　　该项目于2001~2005年间陆续拿地开发，经过近20年的销售周期，山水文园住宅为李辙带来了较为可观的收益。此后，山水文园陆续开发了平谷金海湖项目、山水铂宫、山水雅诗阁酒店公寓。 

　　2014年，李辙从住宅领域抽身，宣布转型文旅产业，并于当年与美国六旗公司签约，六旗是一家主打主题公园的外资公司，当时李辙喊出要打造世界级IP的口号，时任山水文园集团总裁的张晓梅也曾公开表示，公司计划未来10年将在全国范围内建10个山水六旗文旅小镇。 

　　山水文园与六旗的第一次合作就是在签约当年，2014年，双方计划投资约300亿元在京津冀地区建设山水六旗小镇，然而该项目始终停留在口头，到目前没有进展。此后的2015年，双方再次签约，投资300亿在浙江嘉兴市海盐县打造嘉兴山水六旗乐园，当时预计2016年开工，2019年开园，结果仍然未能如期开工开园。 

　　此后的2016年，山水文园继续与重庆璧山区签约，计划投资300亿元打造重庆山水主题小镇；2017年与南京溧水区签约，要打造溧水山水主题小镇，计划总投资超过350亿元，预计2021年开始投入运营。三年时间，山水文园与六旗共签约了超过10个项目。 

　　一次次签约都未能看到项目真正落地，这导致了六旗与山水文园之间翻脸，也导致了山水文园开始变卖山水六旗小镇资产包。 

　　今年1月，合作方六旗集团公告称，山水文园应向其支付的费用出现违约，该公司已根据协议向山水文园发送正式催债通知。与此同时，山水文园正式出售嘉兴六旗乐园，接盘方为融创，据悉，其余文旅项目也正在商谈出售事宜。 

　　中原地产分析师卢文曦表示，文旅项目与住宅的开发逻辑完全不同，住宅可以滚动开发，但是文旅项目需要先期投入大笔资金，这对于企业来说，有较为沉重的资金压力。另一方面，文旅产业需要后期有较为强大的运营能力，事实上，运营能力比先期的建造能力更为重要，而对于大多数住宅出身的房企来说，文旅运营能力是短板。 

　　业内人士分析称，山水文园步子迈得太大，连续签约多个项目，总投资额近1000亿元，然而文旅项目的特点就是周期长、变现慢，如此大规模的投资势必会拖累山水文园的资金链。 

　　第一财经记者查阅企查查发现，山水文园于10月30日提请破产重整。