每经记者 吴若凡 每经编辑 魏文艺

　　近日，A股上市房企陆续发布三季报。虽受今年初新冠肺炎疫情影响，但各地的房地产调控政策并未显著放松，加之“三道红线”融资新规实施，房企销售端和资金端压力加大，投资规模明显放缓，部分房企财务风险逐步累积。

　　据《每日经济新闻》记者不完全统计，截至10月29日，沪深两市已有近60家上市房企披露三季报。其中有23家房企营收相比去年同期实现正增长，22家房企净利润相比去年同期实现了正增长。不过，TOP30房企中公布业绩的目前仅有3家，其中前10强中只有绿地和新城控股两家。

　　值得注意的是，从已经公布三季度业绩的房企来看，相较于商品房整体销量的同比提升，前三季度房企业绩则表现出现明显分化。

　　房企业绩分化明显

　　Wind数据显示，今年前三季度，排名靠前的房企无论是营收还是利润，均保持较高增长，呈现出强者恒强的态势；业绩出现衰退的房企则基本延续了半年报之后的颓势，无论是收入还是利润，前三季度下滑严重。

　　其中TOP10房企里，绿地率先披露业绩前三季度业绩，并在收入和利润方面都实现双增长。截至今年三季度，绿地控股实现利润总额228亿元，归母净利120亿元，同比分别增长2.5%及1.9%；基本每股收益0.99元，同比增长2.06%。营业收入3209亿元，同比增长9%，其中房地产主业实现营业收入1446亿元，基建产业实现营业收入1472亿元，同比分别增长15%及6%。

　　另一家头部房企新城控股公布的三季报则显示，今年前三季度营收约700.91亿元，同比增长137.11%；净利润约47.36亿元，同比增长26.91%；基本每股收益2.11元，同比增长26.35%。

　　而在公布业绩预告的房企来看，排名靠前的房企表现稳健，部分中小房企在项目去化等维度上面临着更大挑战。

　　如TOP30房企中南建设公布的三季度预增公告显示，今年前9月归母净利润较去年同期增长53.6%。再以泰禾为例，据其10月14日公布的数据，泰禾预计期内归属于上市公司股东的净利润为亏损16.5亿~22.3亿元，而去年为盈利21.21亿元。

　　对此，克而瑞研究中心总经理林波向《每日经济新闻》记者分析认为，房企收入下滑主要是因为疫情影响导致的结转收入没有跟上，加之今年结转的是2016~2017年的项目，这两年“地王”频出，本身就是不赚钱或者是亏大钱的项目。

　　此外，今年以来，因疫情影响导致销售收入和租金收入明显下滑的企业也不在少数，尤其是上半年重仓在疫区的房企。

　　以美好置业为例，前三季度归属于上市公司股东的净利润亏损1.25亿~1.6亿元，而去年同期为盈利7615万元，期内项目交付延后、新业务投入成本高系业绩变动原因。

　　再如10月28日晚间发布三季度业绩的中迪投资，前三季度营收约9327万元，同比增长317.17%；净亏损约2931万元，同比增长62.80%；基本每股收益-0.10元，同比增长61.54%。

　　58安居客房产研究院分院院长张波表示，从今年疫情对商品房市场的影响来看，住宅前三季度的成交金额已经超过去年水平，而商业地产则明显没有实现逆转。对于自持商业比重较大的房企而言压力尤其大，商场、办公和酒店的空租率都有不同程度提升，带动租金收入同比明显减少。如大悦城控股持有的购物中心和酒店较多，受到的影响直接，其自身预计前三季度的净利润将可能由正转负。

　　房企面临融资新规考验

　　在业绩下滑情况下，整个地产估值又不高，上市房企的股价将面临不小压力。

　　张波认为，今年以来房地产行业集中度持续提升，一二线城市的成交占比有所扩大，中小房企则面临着拿地难、销售压力大等多重困难，部分中小房企今年的净利润都出现不同程度减少，有些房企甚至有超过九成以下的净利润下滑幅度，这一趋势预计会在四季度持续，2020年房企的淘汰率提升将是个不争的事实。

　　为了完成全年目标，一部分房企通过打折促销等方式加速去化，在带动销量提升的同时，有效降低了负债水平，对于业绩提升起到了重要支撑作用。

　　从已公布前三季度业绩的房企来看，商品房整体销量同比提升并不代表着单个企业的销提升，也不代表单个房企净利润水平表现良好。一方面，部分房企前三季度同比净利润有着明显增长，包括阳光城增长了21.64%，滨江集团增长了3.16%，招商蛇口的增长更是明显。从利润增长的房企来看，一般都是重仓布局的区域在疫情期间受影响较小，或者恢复和反弹比较快的城市。如滨江集团重点布局的杭州，今年市场热度就明显好于去年，甚至出现过多个“万人摇”项目。

　　同时，今年债务率较高或融资压力较大的房企表现就会出现明显分化，一部分房企通过打折促销等方式加速去化，在带动销量提升的同时，有效降低了负债水平，对于业绩提升起到了重要支撑作用。另一部分房企则在项目去化、自身调整等维度上面临着更大挑战，企业短期内还没能快速从低谷中抽身出来，如云南城投10月26日晚间发布三季度业绩公告称，前三季度营收约37.05亿元，同比下降23.64%，净亏损约10.39亿元。

　　此外，在“三条红线”融资新规下，不少房企的财务杠杆受到限制。随着新规的实施，融资端将进一步收紧，也更加考验房企的运营管控能力，房企需要从销售、周转、产品力诸方面提升自身的竞争力。

　　林波告诉《每日经济新闻》记者，在今年仅剩的两个月时间里，房企将在销售和结转上进行一波冲刺，届时优秀的房企在销售和利润上将持平甚至超越去年水平。但如果稍微有个闪失，利润下滑也是正常现象。