二季度以来，已有逾10家房企公告称拟下调债券票面利率，涉及债券多是在2017年至2018年发行的人民币债券。同时，房企境内融资增量明显。

　　专家表示，房企债券票面利率调整集中在期限结构上，今年以来流动性宽松，市场资金相对充裕，融资成本有所下降，房企拟下调高利率债券票面利率意愿较高，这也可减少利息支出。

　　下调利率

　　9月11日奥园集团公告，根据公司实际情况和当前市场环境，公司决定将18奥园04后1年的票面利率下调265个BP，即2020年10月12日至2021年10月11日，票面利率由8.50%下调至5.85%。公告披露，18奥园04发行总额为15亿元。

　　9月4日重庆龙湖企业拓展有限公司发布提示性公告，根据当前市场环境，公司拟下调15龙湖04后2年期的票面利率，即2020年11月2日至2022年11月1日的票面利率由4.08%下调至3.20%-3.60%之间。

　　中国证券报记者梳理发现，二季度以来，已有逾10家房企拟下调债券票面利率，包括阳光城、万科A、格力地产等。如7月27日，金融街公告称拟下调15金街03票面利率，预计下调幅度为0BP-300BP。从已公告拟下调的债券来看，2017年、2018年发行的较多，且都为人民币债券。

　　也有房企下调票面利率失败的现象。如18金地03拟将其票面利率由5.29%下调379BP至1.5%，但因《募集说明书》相关约定不支持公司单方面下调该债券票面利率而告终。

　　“房企债券利率调整主要集中在期限结构上。整体来看，房企拟下调存续债券票面利率主要有两方面原因：一是今年以来流动性边际重回宽松，市场资金相对充裕，融资成本有所下降；二是房企短债发行量上升，各梯队房企境内融资成本均有所下降。”苏宁金融研究院陶金在接受记者采访时表示。

　　“今年以来，为应对疫情、支持实体经济，央行货币政策灵活，加强逆周期调节，货币供应量明显提高，市场流动性充裕。”中指研究院企业事业部研究副总监刘水称。

　　增量明显

　　贝壳研究院数据显示，8月房企境内发行99笔融资债券，较7月增加17笔，融资规模约为758亿元，环比增长4%，同比增长8%；境外发行24笔融资，折合人民币约为490亿元，环比下降3%，同比实现增长。

　　中指研究院数据显示，1-8月房地产行业信用债发行总规模为4472亿元，同比增长14.5%，信用债平均利率为4.45%，同比减少0.90个百分点。8月房地产行业信用债发行规模为690亿元，同比增长7.6%。

　　克而瑞证券研报称，8月中资房企人民币债券票面利率多在3%-4%之间。如中国中铁35亿元公司债的票面利率为3.95%；美的置业30.76亿元公司债品种一、品种二的票面利率分别为4.33%、3.98%；金地集团20亿元中期票据的票面利率为3.83%；金融街20亿元公司债的票面利率为3.6%。

　　“今年房企新发人民币债券票面利率整体低于往年。”克而瑞证券研究院首席分析师孙杨表示。

　　偿债承压

　　贝壳研究院数据显示，9-12月房企债务到期规模约3603亿元，较2019年同期增长68%。11月到期债务规模最大，达1071亿元。

　　克而瑞证券研报称，若不考虑未来一年内的债券新发、回售和提前还款，9月房企需偿债946.8亿元。偿债高峰期在2021年3月、4月，偿还总额分别为1957.1亿元、2106.5亿元。

　　8月16日，中国银保监会主席郭树清指出，房地产泡沫是威胁金融安全最大的“灰犀牛”。8月20日，央行、住建部召开座谈会，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。有专家表示，整体来看，在相关政策下，房企融资难度或将增加。

　　对房企来说，降负债提上日程。融创中国将继续优化资本结构、降低负债率水平和融资成本作为当前发展阶段的重中之重。华远地产将聚焦全年目标，提升营销去化能力和经营性现金流，坚决降负债、优化债务结构作为下半年计划。新湖中宝在转型发展中降负债。

　　9月17日，中国恒大称为降低债务水平和融资成本，公司决定以自有资金提前赎回2020年到期的15.65亿美元优先票据。自3月底实施新战略以来，中国恒大仅二季度有息负债就下降400亿元。