3月31日，禹洲地产发布2019年年度业绩显示：2019年，合约销售额同比增长34.13%，从2018年的560亿元上升至751.15亿元；年度利润也创下历史新高达到39.668亿元，同比增加6.46%。

但同时，相对于很多内房股在年报最上方的财务摘要中公布营收、毛利、毛利率等数字，禹洲地产年报的财务摘要未见相关数字。而从整份年报中可以看到：2019年，禹洲地产营收下降了、销售成本上升了、毛利下降了、毛利率也下降了……

在分析人士看来，这种有意无意的选择性回避，却恰恰折射出禹洲地产2019年年度的“增速不增效”，盈利能力下行等现实。

增产不增收，禹洲地产2019营收、毛利双双下降

相对于销售业绩涨幅超过34%，禹洲地产2019年的营收却是下降的。根据禹洲地产年报，2019年，公司实现营收232.4亿元，同比下降4.38%，表现出明显的“增产不增收”。

另一个明显下降的重要财务指标是毛利及毛利率。2019年，禹洲地产实现毛利约60.9亿元，毛利率为26.21%。2018年，禹洲地产毛利为74.67亿元，毛利率为30.7%。同比对照，2019年禹洲地产毛利下滑约18.4%，毛利率下滑约4.5个百分点。

值得注意的是，这已经是禹洲地产毛利连续第二年下滑，毛利率则是连续三年下滑。

2018年，在销售业绩上涨39%达到560亿的同时，毛利从2017年的76.83亿元下降至74.67亿元，毛利率从2017年的35.3%下滑至30.72%；2016年禹洲地产毛利率则为36.27%。

与此同时，在禹洲地产成本支出中，2019年销售及营销成本增加43.65%，超过6.59亿元；行政开支大幅增加79.9%，从2018年的6.06亿元增加到10.9亿元；提前赎回优先票据亏损约1.79亿元；还有其他开支从2018年的5448万增加到3.1亿元，等等。

对于销售及分销成本增加，禹洲解释为销售放量增加同时建立自销团队、实现分销代理与自销双模式并行，打造专业高效的行销团队，因此前期筹备费用支出较大所致。对于行政开支增加，禹洲解释称，主要由于业务扩张、雇员增加、优化员工薪酬结构和待遇等；其他开支主要系年内有1.89亿元的商誉减值所致。

但考虑到禹洲连续数年的毛利率下行，如何控制成本支出，这将成为禹洲地产未来提升盈利能力的一大课题。

净利润升高背后的股权出售

2019年，禹洲地产毛利和毛利率下行的同时，年度利润增长6.46%达到39.668亿元。

从禹洲年报来看，除主要业务收入外，其他收入及收益从2018年的约4.97亿元，增加335.97%，达到2019年的约21.68亿元。禹洲地产表示，其他收入及收益的增加，主要由于“出售及于失去控制权时视作出售于厦门、南京、合肥及天津的附属公司的收益所致”。

换句话说，出售股权等事项带来了禹洲2019年净利润的上升。而对于房企来说，要追求长期健康的盈利能力提升，关键所在还是核心业务盈利能力的提高。

对于禹洲的盈利能力，禹洲地产主席林龙安表示，在扩大规模的同时，努力提升整体的盈利水平，未来3至5年，争取核心利润率能冲到前20。

疫情考验与林龙安的“千亿”情结

2020年，对于禹洲地产和创始人、主席林龙安来说，首要目标还是合约销售达到千亿规模。林龙安说，未来3至5年，首先是在2020年做到千亿规模的合约销售。

2017年，禹洲地产提出千亿目标，预期三年完成。但在千亿目标的决胜之年，突如其来的疫情也给禹洲地产千亿目标的实现蒙上一层阴影。

今年前两月，禹洲地产累计销售金额为46.45亿元，同比下降21%。林龙安透露，假设一季度没有疫情影响，铺排计划是130亿至150亿左右的销售，但最终销售差距预计在30亿至50亿左右。禹洲地产首席财务官邱于赓则表示，3月份全口径销售很大可能将突破50亿元，一季度销售将在100亿元左右。

林龙安则预计，随着疫情逐步缓解，销售在二、三季度“应该可以补回来”。

基于规模的雄心，林龙安还介绍，2020年，禹洲买地预算约为500亿元，包括公开市场拿地、城市更新、产城合作都会成为获取土地重要来源。邱于赓则强调了禹洲买地的“审慎”，有选择、有控制地拿地，在拿地与债务规模之间达到平衡。

截至2019年报告期末，禹洲借债总额约543.68亿元，同比增长约24.6%，净负债率65.64%，同比下降1.33个百分点；持有现金355亿元，现金短债比2.33，财务压力并不算紧张，这或有助于禹洲向千亿目标的冲刺。

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